Louer son appartement sur Airbnb à Bordeaux en 2026 implique de respecter un cadre réglementaire précis. Numéro d'enregistrement, plafond de nuitées, taxe de séjour, impact de la loi Le Meur sur la fiscalité : voici ce que tout propriétaire bordelais doit avoir en tête avant de mettre son bien en location.
📖 Sommaire
- 1. Le numéro d'enregistrement en mairie : obligatoire
- Comment obtenir son numéro d'enregistrement
- 2. Résidence principale vs résidence secondaire : des règles différentes
- 3. Le plafond de 90 nuits pour la résidence principale à Bordeaux
- 4. La taxe de séjour LCD à Bordeaux
- Collecte et déclaration
- 5. L'impact de la loi Le Meur sur les propriétaires bordelais
- La baisse de l'abattement micro-BIC
- Les nouvelles prérogatives communales
- 6. FAQ réglementaire Bordeaux
1. Le numéro d'enregistrement en mairie : obligatoire
Toute location de meublé de tourisme à Bordeaux Métropole doit faire l'objet d'une déclaration en mairie. Cette déclaration génère un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, obligatoirement mentionné sur chaque annonce publiée.
Comment obtenir son numéro d'enregistrement
- Se connecter sur bordeaux.fr ou téléphoner au service urbanisme de Bordeaux Métropole
- Déclarer l'adresse du bien, le type (résidence principale ou secondaire) et la capacité d'accueil
- Numéro délivré immédiatement en ligne, ou sous 48h par voie postale
- Valable sans limite de durée, mais à renouveler si vous changez de bien
Risque : publier une annonce sans numéro d'enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 10 000 € depuis la loi Le Meur, et 20 000 € en cas de numéro falsifié. Airbnb et Booking peuvent aussi dépublier l'annonce sur signalement.
2. Résidence principale vs résidence secondaire : des règles différentes
| Type de bien | Plafond annuel | Autorisation nécessaire | Changement d'usage |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | 90 nuits/an à Bordeaux depuis le 1er janvier 2026 (120 dans les communes sans délibération) | Numéro d'enregistrement seulement | Non requis |
| Résidence secondaire | Pas de plafond de nuitées | Numéro + changement d'usage commercial | Requis + compensation si zone tendue |
| Copropriété | Selon règlement de copropriété | Vérifier règlement + AG si clause d'habitation bourgeoise | Variable |
Bordeaux est classée en zone tendue. Pour une résidence secondaire, le changement d'usage commercial exige une autorisation de la Ville et, dans la plupart des secteurs centraux, une compensation : création d'un mètre carré de surface à usage d'habitation pour chaque mètre carré commercialisé en LCD. La Ville applique un nouveau règlement de changement d'usage depuis le 1er avril 2026.
3. Le plafond de 90 nuits pour la résidence principale à Bordeaux
La loi fixe un plafond national de 120 nuits par an pour la location d'une résidence principale. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les communes peuvent abaisser ce seuil jusqu'à 90 nuits par délibération motivée.
Bordeaux l'a fait. Le conseil municipal a voté cette délibération le 8 juillet 2025, et le nouveau plafond de 90 nuits par an s'applique depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant. Paris, Lyon et Nice ont pris la même décision.
Attention : cette limite vaut pour la commune de Bordeaux. Les communes de la périphérie — Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Bruges et les autres — restent au plafond national de 120 nuits tant qu'elles n'ont pas voté leur propre délibération. Vérifiez auprès de votre mairie avant de mettre votre bien en location.
Airbnb bloque automatiquement la visibilité de votre annonce une fois le plafond de nuits atteint. Ce système ne distingue pas les périodes louées hors Airbnb — si vous êtes sur plusieurs plateformes, gérez le compteur manuellement.
4. La taxe de séjour LCD à Bordeaux
Bordeaux Métropole applique la taxe de séjour sur toutes les locations meublées touristiques. En 2026, le taux est de 5 % du prix de la nuitée hors taxe, avec un plancher et un plafond fixés annuellement.
Collecte et déclaration
- Airbnb et Booking.com collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour pour tous leurs hôtes en France — aucune démarche de votre part sur ces plateformes
- Abritel / VRBO : vérifiez si la collecte est automatisée pour Bordeaux Métropole
- Canal direct (site perso, réseaux sociaux) : vous êtes redevable de la collecte et du reversement trimestriel
Montant indicatif : pour une nuitée facturée 100 €, la taxe de séjour représente 5 € reversés à Bordeaux Métropole. Sur un bien générant 2 000 €/mois, cela représente environ 100 €/mois de taxe collectée.
5. L'impact de la loi Le Meur sur les propriétaires bordelais
La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a introduit plusieurs mesures affectant les propriétaires de meublés de tourisme. Deux points clés pour Bordeaux :
La baisse de l'abattement micro-BIC
Pour les meublés de tourisme non classés (= la grande majorité des biens Airbnb), l'abattement fiscal en micro-BIC est passé de 71 % à 30 %. Concrètement : si votre bien génère 20 000 €/an, votre base imposable passe de 5 800 € à 14 000 €.
Les nouvelles prérogatives communales
Les communes peuvent désormais :
- Abaisser le plafond de nuitées de 120 à 90 jours pour les résidences principales
- Imposer un quota de logements LCD par quartier
- Refuser les changements d'usage dans certaines zones
Bordeaux a activé la première de ces prérogatives avec la délibération du 8 juillet 2025. Les autres mesures restent à surveiller dans le cadre du PLU métropolitain.
6. FAQ réglementaire Bordeaux
| Question | Réponse |
|---|---|
| Mon bien est-il concerné par le changement d'usage ? | Seulement si c'est une résidence secondaire. Résidence principale = pas de changement d'usage nécessaire. |
| J'ai un meublé classé : est-ce que ça change quelque chose ? | Oui. Un meublé de tourisme classé 1 à 5 étoiles conserve l'abattement de 71 % en micro-BIC (plafond 188 700 €/an). La loi Le Meur a épargné les classés. |
| Dois-je déclarer mes revenus Airbnb aux impôts ? | Oui, dès le premier euro. Même les locations occasionnelles entre amis si elles génèrent un revenu. |
| Que se passe-t-il si je dépasse 90 nuits avec ma résidence principale à Bordeaux ? | Vous êtes en infraction. Le dépassement du plafond est passible d'une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, et la Ville peut imposer le changement d'usage. |
| Airbnb demande-t-il mon numéro d'enregistrement ? | Oui. Airbnb demande le numéro lors de la création de l'annonce pour les villes concernées, dont Bordeaux. Sans numéro, l'annonce peut être bloquée. |
| Ma copropriété interdit-elle la LCD ? | À vérifier dans le règlement de copropriété. La clause d'habitation bourgeoise interdit les activités commerciales — mais son interprétation varie selon les décisions de justice. |
Pour aller plus loin sur le cadre fiscal, lisez notre article sur LMNP, micro-BIC ou BIC réel : quel régime fiscal pour votre LCD. Pour les règles qui concernent spécifiquement le plafond des nuitées, consultez notre analyse du plafond des nuitées à Bordeaux en 2026.
