Avant de mettre votre appartement bordelais sur Airbnb, une vérification s'impose : votre règlement de copropriété autorise-t-il la location courte durée ? C'est une question que beaucoup de propriétaires ignorent — jusqu'au jour où le syndic envoie une mise en demeure.
📖 Sommaire
- Copropriété et location courte durée : le cadre légal
- La clause d'habitation bourgeoise : ce qu'elle signifie exactement
- Clause "bourgeois exclusif" ou "bourgeois strict"
- Clause "bourgeois" simple (sans "exclusif")
- Comment lire son règlement de copropriété
- Que faire si votre règlement est flou ou restrictif ?
- Option 1 : Demander une interprétation juridique
- Option 2 : Faire voter une modification en AG
- Option 3 : Régulariser via le syndic
- Ce que dit la jurisprudence pour Bordeaux et la Gironde
- Checklist avant de lancer votre LCD en copropriété
Copropriété et location courte durée : le cadre légal
En France, la location courte durée (LCD) n'est pas automatiquement interdite en copropriété. Le principe est celui de la liberté : tout ce qui n'est pas explicitement interdit par le règlement est autorisé. Mais ce principe connaît des exceptions importantes.
Deux types de règlements peuvent restreindre la LCD :
- La clause d'usage "bourgeois exclusif" (ou "habitation bourgeoise stricte") — la plus contraignante
- La clause d'usage "bourgeois" (sans "exclusif" ou "strict") — interprétation plus nuancée par les tribunaux
À vérifier en priorité : l'article sur la destination de l'immeuble dans votre règlement de copropriété, généralement dans les 10 premières pages.
La clause d'habitation bourgeoise : ce qu'elle signifie exactement
Clause "bourgeois exclusif" ou "bourgeois strict"
Cette clause interdit toute activité commerciale ou para-commerciale dans les lots privatifs. La jurisprudence est constante : la location meublée de courte durée à des clientèles touristiques est assimilée à une activité para-hôtelière, donc interdite par ce type de clause.
La Cour de cassation a confirmé cette position dans plusieurs arrêts (notamment Cass. 3e civ., 8 nov. 2018). Si votre règlement contient cette clause, la LCD est juridiquement risquée sans vote favorable en AG.
Clause "bourgeois" simple (sans "exclusif")
L'interprétation est moins tranchée. Certains tribunaux ont admis que la LCD ponctuelle — lorsque le propriétaire conserve un usage d'habitation principal — ne constituait pas un changement de destination. D'autres l'ont rejeté. L'avis d'un avocat spécialisé est fortement recommandé avant de commencer à louer.
Comment lire son règlement de copropriété
Votre règlement de copropriété est consultable gratuitement :
- Auprès de votre syndic — obligation légale de le communiquer à tout copropriétaire
- Chez le notaire — il est annexé à l'acte de vente
- Sur le site de publicité foncière (si l'immeuble a été construit après 1955)
Les clauses à chercher en priorité :
- Article sur la destination de l'immeuble (souvent article 2 ou 3)
- Article sur l'usage des parties privatives
- Toute mention de "bourgeois", "habitation", "usage", "location", "meublé"
Les immeubles bordelais du 18e et 19e siècle ont souvent des règlements anciens avec une clause "bourgeois exclusif" implicite ou ambiguë. Ne vous fiez pas à l'usage des voisins — vérifiez toujours le texte exact.
Que faire si votre règlement est flou ou restrictif ?
Option 1 : Demander une interprétation juridique
Un avocat spécialisé en droit immobilier ou copropriété peut analyser votre règlement et vous donner un avis motivé. Comptez 200 à 500 € pour une consultation ciblée.
Option 2 : Faire voter une modification en AG
Il est possible de proposer une résolution en assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété et autoriser explicitement la LCD. Cette modification requiert la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins 2/3 des voix).
La démarche est longue (1 à 2 ans pour convaincre les copropriétaires) mais c'est la seule solution pérenne si le règlement l'interdit clairement.
Option 3 : Régulariser via le syndic
Si vous louez déjà et que votre syndic vous contacte, ne l'ignorez pas. Un accord amiable est souvent préférable à une procédure judiciaire. Certains syndicats de copropriété acceptent une charte d'utilisation encadrée (règles pour les voyageurs, horaires de check-in, etc.).
Ce que dit la jurisprudence pour Bordeaux et la Gironde
Les tribunaux du ressort de Bordeaux ont rendu des décisions variées ces dernières années. Tendance générale observée :
- La LCD systématique et intensive dans un appartement de résidence principale est davantage tolérée que la location permanente d'un investissement locatif
- La discrétion et le respect du voisinage jouent en faveur du propriétaire en cas de litige
- Les syndicats de copropriété bien organisés (avec syndic professionnel) sont plus susceptibles d'agir que les petites copropriétés gérées bénévolement
Cet article a un objectif informatif. Pour toute situation spécifique, consultez un avocat ou un notaire. Bordeluche ne fournit pas de conseil juridique.
Checklist avant de lancer votre LCD en copropriété
- ☑ Lire le règlement de copropriété (article sur la destination de l'immeuble)
- ☑ Identifier la clause d'usage (bourgeois, bourgeois exclusif, ou absence de restriction)
- ☑ Consulter un avocat si la clause est restrictive ou ambiguë
- ☑ Informer votre syndic si nécessaire (certains règlements l'exigent)
- ☑ Vérifier les règles de la mairie (numérotation, déclaration préalable)
Pour l'ensemble des obligations légales à Bordeaux : Réglementation Airbnb à Bordeaux en 2026 : enregistrement, taxe de séjour et plafond de nuitées.
Et pour comprendre l'impact fiscal de la loi Le Meur sur votre projet : Loi Le Meur et location courte durée à Bordeaux : impact fiscal et stratégies d'adaptation.
Si vous êtes copropriétaire et que vous souhaitez évaluer la faisabilité de votre projet LCD à Bordeaux, prenez rendez-vous pour un audit gratuit. On passe en revue les aspects réglementaires, fiscaux et opérationnels avant tout engagement.
