Article pédagogique vérifié le 3 septembre 2026. Il ne remplace pas un conseil fiscal adapté à votre foyer et à votre logement.
Les recettes d’une location meublée sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend du classement du logement, du montant des recettes, des charges et de votre besoin de simplicité.
📖 Sommaire
Êtes-vous LMNP ou LMP ?
Vous êtes LMNP si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € ;
- elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Le statut LMP suppose le franchissement simultané de ces deux critères. Le seuil de 23 000 € ne doit pas être confondu avec les seuils du micro-BIC ni avec les règles de cotisations sociales.
Micro-BIC : quels seuils en 2026 ?
| Type de location | Seuil pour les recettes 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes et l’administration applique l’abattement. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles en plus.
Régime réel : charges et amortissements
Au réel, le résultat imposable est calculé à partir des recettes diminuées des charges éligibles. Selon la situation, peuvent notamment être pris en compte :
- intérêts d’emprunt ;
- assurance et frais de gestion ;
- entretien et réparations déductibles ;
- charges de copropriété et taxe foncière selon leur nature ;
- frais de comptabilité ;
- amortissement du logement hors terrain et du mobilier, dans les limites fiscales applicables.
Le réel exige une comptabilité, des justificatifs et une méthode d’amortissement défendable. Il ne garantit pas une imposition nulle et ne donne pas automatiquement droit à récupérer la TVA.
Un meublé non classé générant 28 000 € ne peut pas être comparé au micro-BIC 2026 comme s’il bénéficiait d’un abattement de 50 % : son seuil micro est de 15 000 €. Les simulations utilisant 50 %, 71 % ou 188 700 € pour un meublé touristique actuel sont obsolètes.
Comment comparer les deux régimes ?
- Identifier si le logement est officiellement classé.
- Calculer les recettes brutes annuelles de l’ensemble de l’activité.
- Évaluer les charges réellement déductibles, sans inclure des dépenses personnelles.
- Faire calculer les amortissements selon la valeur du bâtiment, du terrain et du mobilier.
- Ajouter le coût de la comptabilité et les conséquences à la revente.
- Comparer plusieurs années, pas uniquement la première année.
Quelques orientations générales
- Micro-BIC : peut convenir lorsque les recettes restent sous le seuil applicable, que les charges sont limitées et que la simplicité est prioritaire.
- Régime réel : mérite une étude lorsque les charges et amortissements sont élevés ou lorsque le seuil micro est dépassé.
- Classement : peut relever le seuil micro et modifier l’abattement, mais ne rend pas automatiquement le micro-BIC plus avantageux.
L’option pour le réel est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation dans les délais prévus. Faites vérifier le calendrier applicable avant votre déclaration.
Points à ne pas oublier
- La CFE dépend de la situation et des exonérations applicables.
- Les déficits LMNP suivent des règles de report spécifiques.
- Depuis 2025, les amortissements déduits peuvent avoir un effet sur le calcul de la plus-value lors de certaines reventes LMNP.
- Les cotisations sociales et le statut fiscal LMNP/LMP ne se résument pas au même test.
Pour les démarches de création, consultez notre guide LMNP 2026. Pour le classement, consultez la procédure de classement d’un meublé de tourisme.
