Le régime LMNP au réel est réputé pour ses amortissements : ils permettent de réduire la base imposable des loyers pendant la détention. Mais à la revente du bien, ces amortissements ont une conséquence souvent sous-estimée sur le calcul de la plus-value. Comprendre ce mécanisme avant de vendre peut faire économiser — ou éviter de mauvaises surprises.
La fiscalité de la revente d'un bien LMNP évolue régulièrement et dépend de votre situation personnelle. Cet article présente des principes généraux. Consultez un notaire et un expert-comptable spécialisé LMNP avant toute décision de cession.
📖 Sommaire
Rappel : comment fonctionnent les amortissements LMNP
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier (hors terrain) sur une durée de 25 à 40 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Chaque année, cette dotation aux amortissements vient diminuer les recettes imposables — parfois jusqu'à les ramener à zéro, permettant une imposition très faible ou nulle pendant toute la durée de détention.
C'est l'avantage fiscal majeur du LMNP réel, qui justifie son attractivité pour les investisseurs.
Le mécanisme de la plus-value à la revente
À la revente d'un bien LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers (et non des professionnels) — c'est l'un des avantages centraux du statut LMNP.
La formule de base :
Plus-value = Prix de vente − Prix d'achat (corrigé)
Le prix d'achat est le prix payé à l'achat, majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence), et des travaux de construction ou d'amélioration.
La question des amortissements
En LMNP, les amortissements ne viennent pas diminuer le prix d'achat pour le calcul de la plus-value. C'est fondamentalement différent du régime LMP (Location Meublée Professionnelle) ou de l'IS.
Concrètement : si vous avez amorti 80 000 € sur votre bien pendant 15 ans, ces 80 000 € ne sont pas déduits du prix d'achat au moment de la vente. Vous pouvez donc avoir bénéficié d'une imposition faible pendant 15 ans ET calculer votre plus-value sur la base du prix d'achat initial — double avantage.
Les abattements pour durée de détention
En régime des plus-values des particuliers, des abattements s'appliquent selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR | 9 % par an jusqu'à 30 ans |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
À partir de 22 ans de détention, aucun impôt sur le revenu n'est dû sur la plus-value. L'exonération complète (IR + prélèvements sociaux) intervient après 30 ans.
Exemple chiffré simplifié
Bien acheté 200 000 € il y a 15 ans (frais inclus). Vendu 320 000 €.
- Plus-value brute : 120 000 €
- Abattement IR après 15 ans : 54 % (6 % × 9 années après la 6e) → 64 800 € d'abattement
- Plus-value imposable IR : 120 000 € − 64 800 € = 55 200 €
- Impôt IR (taux forfaitaire 19 %) : 10 488 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) sur base réduite : environ 15 960 €
Ce calcul est simplifié et à titre illustratif uniquement. Votre situation réelle peut différer.
Ce qui change si vous passez en LMP
Le passage au statut LMP (Location Meublée Professionnelle, si vos recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus) change radicalement le calcul de la plus-value. En LMP, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique — avec une déduction des amortissements pratiqués du prix d'achat, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires LMNP gèrent leur activité pour ne pas basculer en LMP à l'approche d'une vente.
Si le bien vendu est votre résidence principale au moment de la cession, la plus-value est totalement exonérée — quelle que soit la durée de détention. Mais un bien en LCD n'est par définition pas votre résidence principale (ou seulement partiellement, ce qui complique le calcul).
Optimiser la fiscalité de la revente
Quelques leviers à considérer avant de vendre :
- Durée de détention : si vous approchez d'un palier d'abattement significatif (6 ans, 22 ans), attendre quelques mois peut générer une économie fiscale importante.
- Travaux avant vente : certains travaux de rénovation peuvent être ajoutés au prix d'achat, réduisant la plus-value.
- Statut au moment de la cession : s'assurer de rester en LMNP (et non LMP) pour bénéficier du régime des particuliers.
Pour comprendre la fiscalité courante de votre LMNP avant d'arriver à la question de la revente, l'article sur le régime LMNP micro-BIC vs BIC réel détaille les choix d'imposition pendant la phase de détention.
Pour estimer le potentiel de revenus locatifs pendant la phase de détention, le simulateur de revenus LCD Bordeaux permet de calculer la rentabilité brute et nette de votre investissement.
