Contenu vérifié le 26 septembre 2026 à partir des informations de la Direction générale des finances publiques. Le calcul exact d'une cession dépend de votre bien et doit être établi avec votre notaire et votre expert-comptable.
Les amortissements du régime LMNP au réel réduisent le résultat imposable pendant la location. Ils peuvent aussi modifier le calcul de la plus-value lors de la revente. La règle a changé en 2025 : un calcul fondé sur l'ancien principe risque de sous-estimer l'impôt.
📖 Sommaire
Quelle règle s'applique à une vente LMNP depuis 2025 ?
Pour un loueur en meublé non professionnel, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais pour les cessions concernées à compter du 15 février 2025, lorsque le bien a été exploité au régime BIC réel, les amortissements déduits des revenus imposables doivent être pris en compte en diminuant le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Cela peut augmenter la plus-value imposable. La DGFiP explique cette règle et distingue le statut LMNP du statut LMP.
Il ne s'agit pas d'ajouter mécaniquement tous les amortissements comptabilisés à l'impôt dû : le montant effectivement déduit, les dépenses admises dans le prix d'acquisition, la date de vente et les exceptions prévues par les textes doivent être vérifiés. La FAQ DGFiP sur la revente LMNP signale notamment des exceptions pour certaines résidences gérées.
Pourquoi un ancien simulateur peut se tromper
Un outil qui calcule la plus-value sur le prix d'achat initial sans examiner les amortissements déduits peut donner un résultat trop faible pour une vente concernée par la réforme. Inversement, déduire tous les amortissements sans vérifier ceux qui ont réellement réduit le résultat imposable peut aussi fausser le calcul. Demandez une simulation actualisée et documentée avant de choisir une date de vente.
Quels documents réunir avant de vendre ?
- Les déclarations et tableaux d'amortissement de la période de location.
- Les actes d'acquisition, frais et justificatifs de travaux susceptibles d'entrer dans le calcul.
- La date envisagée de cession, la durée de détention et le statut LMNP ou LMP au moment de la vente.
- La nature exacte de la résidence, pour examiner les éventuelles exceptions.
Le notaire établit le calcul de la plus-value immobilière dans le cadre de la cession. L'expert-comptable peut reconstituer les amortissements déduits et les conséquences fiscales de votre historique locatif. La détention longue ouvre des abattements selon les règles applicables ; elle ne dispense pas de calculer correctement la plus-value initiale.
Préparer la suite du projet locatif
Pour comprendre la différence entre micro-BIC et régime réel pendant l'exploitation, consultez notre guide des régimes fiscaux en location courte durée. Si vous étudiez un autre logement à Bordeaux Métropole, notre analyse de projet locatif porte sur les conditions pratiques de sa mise en exploitation ; elle ne remplace aucun conseil fiscal ou acte de transaction.
