Article à but pédagogique : pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est le cadre fiscal le plus accessible pour se lancer en location courte durée. Mais entre l'immatriculation, le numéro SIRET et le choix du régime, beaucoup de propriétaires s'arrêtent en route — ou font les démarches dans le mauvais ordre. Voici le parcours complet, chronologiquement.
📖 Sommaire
Étape 1 : vérifier que vous pouvez être LMNP
Trois conditions cumulatives, simples à valider :
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 € pour l'ensemble de vos locations meublées — sinon vous basculez en LMP (loueur professionnel).
- Ces recettes ne doivent pas excéder vos autres revenus d'activité (salaires, BIC, BNC). Si elles les dépassent, vous êtes aussi LMP.
- Le logement doit être meublé au sens du Code général des impôts : la liste des équipements obligatoires est précise — literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle…
La grande majorité des propriétaires bordelais qui délèguent leur bien restent LMNP toute leur vie d'hôte. Le statut LMP concerne surtout ceux qui vivent exclusivement de leurs locations.
Étape 2 : déclarer le logement en mairie
Avant toute mise en location, le logement doit être déclaré auprès de la mairie — via le service national Decaloc ou directement en ligne sur le site de votre commune. La démarche est gratuite et immédiate.
Elle produit le fameux numéro d'enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur vos annonces Airbnb et Booking dans les communes qui l'exigent — c'est le cas à Bordeaux et dans la plupart des communes de la Métropole.
Pour le détail de la procédure et des sanctions : voir notre guide Réglementation Airbnb à Bordeaux en 2026.
Étape 3 : s'immatriculer sur le guichet unique INPI
C'est ici que le LMNP devient officiel aux yeux de l'administration fiscale.
Depuis janvier 2023, l'immatriculation se fait exclusivement en ligne sur le guichet unique de l'INPI (procedures.inpi.fr). Comptez une quinzaine de minutes si vous avez vos documents sous la main :
- Votre identité et adresse
- L'adresse du logement loué
- La date de début d'activité (date de la première location)
- Le régime fiscal choisi (étape suivante)
En retour, vous recevez immédiatement votre numéro SIRET. Sans ce SIRET, impossible de déclarer vos revenus locatifs correctement ni de déduire vos charges au réel.
Erreur classique : commencer à louer avant l'immatriculation. La déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant le début d'activité — pas après plusieurs mois de location. Pour le pas-à-pas détaillé avec captures : voir notre article Immatriculation LMNP : SIRET et démarches.
Étape 4 : choisir son régime fiscal
Deux options au moment de l'immatriculation — et ce choix engage pour plusieurs années.
Micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés classés) s'applique automatiquement. Aucune comptabilité, aucune pièce justificative à conserver au-delà des recettes brutes. Simple, mais vous ne déduisez rien — même vos intérêts d'emprunt.
Réel : vous déduisez toutes les charges réelles — intérêts d'emprunt, amortissement du mobilier et du bien, travaux, charges de copropriété — et vous récupérez la TVA sur les achats liés. Beaucoup plus rentable dès lors que vous avez emprunté ou investi dans le logement.
| Situation | Régime conseillé |
|---|---|
| Pas de crédit, peu de charges | Micro-BIC (simplicité) |
| Crédit en cours ou travaux récents | Réel (charges déductibles élevées) |
| Meublé classé | Micro-BIC (abattement 71 %) |
Point d'attention : le choix du réel est irrévocable pendant 3 ans. Si vous hésitez, un rendez-vous avec un expert-comptable spécialisé LMNP coûte quelques centaines d'euros et peut vous éviter une erreur coûteuse.
Étape 5 : les obligations en cours d'activité
Une fois lancé, trois réflexes à tenir :
- Déclarer vos revenus chaque année — via le formulaire 2031 (réel) ou la case dédiée de la 2042-C-PRO (micro-BIC).
- Payer la CFE — due dès la deuxième année d'activité, exonérée la première. Son montant varie selon la commune : voir notre article CFE et location courte durée.
- Collecter la taxe de séjour — reversée automatiquement par les plateformes si vous passez par elles. En réservation directe, c'est à vous de la déclarer à Bordeaux Métropole.
Les questions qu'on nous pose le plus
Peut-on créer un LMNP sans passer par une société ?
Oui. Le LMNP est une activité individuelle : pas besoin de SCI, de SARL ou d'autre structure. La SCI n'a d'intérêt que dans des montages patrimoniaux spécifiques — notre analyse : SCI et location courte durée, avantages et pièges.
Faut-il un expert-comptable ?
Pas obligatoirement en micro-BIC. Au réel, c'est fortement conseillé — l'amortissement notamment demande une rigueur comptable. Comptez 400 à 800 € par an, souvent largement rentabilisé.
Et si mes recettes dépassent 23 000 € ?
Vous basculez en LMP : régime plus complexe, cotisations sociales sur les revenus, mais aussi amortissement du bien imputable sur le revenu global. À anticiper avant d'en arriver là.
Bordeluche gère votre logement en LMNP de A à Z — annonces, voyageurs, ménage, revenue management. Vous percevez les revenus, nous gérons tout le reste.
