2024 a été une année charnière pour la location courte durée à Bordeaux : la loi Le Meur a reconfiguré les règles du marché, la demande touristique a continué à progresser, et les hôtes bien positionnés ont vu leurs revenus se maintenir voire progresser malgré un contexte réglementaire tendu. Voici les grandes tendances observées et ce qu'elles impliquent pour 2025.
📖 Sommaire
- Le marché LCD bordelais en 2024 : les grandes tendances
- Une demande toujours solide, des créneaux de saturation
- L'impact de la loi Le Meur sur l'offre
- L'évolution des tarifs
- Les quartiers qui ont sur-performé
- Perspectives 2025 : trois facteurs à surveiller
- 1. Bordeaux Fête le Fleuve (années impaires)
- 2. Renforcement des contrôles de conformité
- 3. Opportunité pour les logements conformes
Le marché LCD bordelais en 2024 : les grandes tendances
Une demande toujours solide, des créneaux de saturation
La demande LCD à Bordeaux est restée robuste en 2024. Les logements bien positionnés — annonce optimisée, prix adaptés à la saisonnalité, check-in autonome — ont maintenu des taux d'occupation de 70 à 85 % sur l'ensemble de l'année.
Les créneaux de saturation (logements complets bien avant les dates) restent les week-ends événementiels de printemps et l'ensemble de juillet-août. La basse saison (novembre-février) reste le défi principal, avec des taux pouvant tomber à 40-50 % pour les logements peu adaptés à cette période.
L'impact de la loi Le Meur sur l'offre
La promulgation de la loi Le Meur en novembre 2024 a eu un effet immédiat sur la composition de l'offre LCD bordelaise :
- Retrait de certains logements non conformes (sans numéro d'enregistrement, dépassant le quota 90 nuits en résidence principale)
- Professionnalisation accélérée du segment : les hôtes qui ont résisté sont ceux qui avaient investi dans la qualité et la conformité
- Légère réduction du nombre d'annonces actives sur certains quartiers
Pour les hôtes en conformité, cette réduction de l'offre concurrentielle est une opportunité : moins de logements disponibles sur les mêmes créneaux signifie une pression à la hausse sur les tarifs.
L'évolution des tarifs
Les ADR (tarifs moyens par nuit) ont progressé modérément en 2024 sur Bordeaux, portés par trois facteurs :
- Réduction de l'offre via la loi Le Meur
- Inflation générale des coûts de séjour (restauration, transports) qui tire les prix de l'hébergement
- Demande événementielle maintenue (Vinexpo, marathons, concerts)
Tendance 2024 : les logements qui ont investi dans leur annonce (photos professionnelles, description optimisée, prix dynamique) ont sur-performé par rapport aux logements au prix fixe avec annonce statique.
Les quartiers qui ont sur-performé
Sans surprise, les quartiers centraux et historiques ont maintenu leur avantage :
- Chartrons : profil oenotouristique fort, bonne visibilité internationale, demande stable toute l'année
- Saint-Pierre / Saint-Michel : patrimoine UNESCO en premier plan, forte attrait des voyageurs européens
- Quinconces / Triangle d'Or : accès aux commerces premium, profil voyageur à fort pouvoir d'achat
La Bastide a continué sa progression, notamment sur le segment des logements avec vue sur les quais.
Perspectives 2025 : trois facteurs à surveiller
1. Bordeaux Fête le Fleuve (années impaires)
2025 est une année impaire — Bordeaux Fête le Fleuve remplace la Fête du Vin. Avec 600 000 visiteurs attendus, c'est l'événement le plus massif du calendrier bordelais. Les hôtes qui ont ouvert leurs dates 6 mois à l'avance et configuré leurs prix événementiels ont une longueur d'avance.
2. Renforcement des contrôles de conformité
2025 est l'année de la mise en application des dispositions de la loi Le Meur. Les communes ont jusqu'à mi-2025 pour mettre en place leurs registres et leurs procédures de contrôle. Les logements sans numéro d'enregistrement ou dépassant le quota 90 nuits s'exposent à des pénalités croissantes.
3. Opportunité pour les logements conformes
L'effet paradoxal de la réglementation : les hôtes conformes bénéficient d'une demande concentrée sur un parc plus réduit. Un logement bien noté, conforme, avec une annonce optimisée est en 2025 dans une position plus favorable qu'en 2022, quand l'offre était plus abondante et moins filtrée.
Si vous n'avez pas encore fait votre DPE, 2025 est le bon moment. L'interdiction de louer les passoires thermiques en LCD se profile à horizon 2028-2030 — mieux vaut l'anticiper que subir une dépréciation forcée.
Pour une vision complète des évolutions réglementaires qui structurent le marché 2025-2026, l'article sur la réglementation LCD en France pour 2026 détaille les changements en cours et à venir.
Pour évaluer les revenus potentiels de votre logement dans ce contexte de marché, le simulateur de revenus LCD Bordeaux intègre les données actualisées du marché local.
