La location courte durée (LCD) en France n'est pas un droit automatique. Contrairement à une idée reçue, mettre son bien sur Airbnb ou Booking n'est pas libre tant que le nombre de nuits reste sous un certain seuil. Des obligations déclaratives, des contraintes fiscales et des règles d'urbanisme s'appliquent selon le type de bien, sa localisation et son usage.
Ce cadre est en train de se durcir. Entre la loi Le Meur de novembre 2024, le durcissement des règles dans les grandes villes et la réduction des avantages fiscaux, la LCD en 2026 demande plus de vigilance qu'il y a cinq ans.
📖 Sommaire
- 1. Ce qui est légal par défaut — la règle des 120 nuits
- 2. Les obligations déclaratives
- Numéro d'enregistrement en mairie
- Déclaration INPI / SIRENE
- 3. Le DPE : diagnostic énergétiqu obligatoire
- 4. Résidence principale vs résidence secondaire
- 5. Le changement d'usage
- 6. Le régime fiscal en LCD
- 7. Ce que la loi Le Meur a changé (novembre 2024)
1. Ce qui est légal par défaut — la règle des 120 nuits
En residence principale, la location meublee de courte durée est autorisée sans autorisation préalable jusqu'à 120 nuits par an en France métropolitaine. C'est le régime de base défini par l'article L.324-1-1 du Code du tourisme.
Au-delà de 120 nuits, vous êtes considéré comme exerçant une activité commerciale et devez répondre à des obligations supplémentaires.
2. Les obligations déclaratives
Numéro d'enregistrement en mairie
Depuis 2023, toute commune de plus de 200 000 habitants doit mettre en place un registre des meublés de tourisme. Vous devez demander un numéro d'enregistrement à la mairie de votre commune, puis le transmettre à la plateforme. L'amende en cas d'annonce sans numéro : jusqu'à 10 000 € par annonce (et par an).
Déclaration INPI / SIRENE
Si vous louez plus de 120 nuits/an ou en residence secondaire, vous devez vous immatriculer au répertoire SIRENE (INPI), obtenir un numéro SIRET et déclarer vos revenus en tant que loueur meublé professionnel ou non-professionnel.
3. Le DPE : diagnostic énergétiqu obligatoire
Depuis le 1er janvier 2023, la loi interdit de proposer à la location les meublés de tourisme avec une classe énergie G (et progressivement les classes F à partir de 2025, puis E à partir de 2034). Si votre bien est classé G, vous ne pouvez pas le mettre en location. Si vous êtes déjà en LCD et que le DPE change de classe, vous devez réaliser les travaux ou cesser la location.
4. Résidence principale vs résidence secondaire
En résidence principale : vous vivez dans le bien plus de 8 mois par an. La règle des 120 nuits s'applique (sans changement d'usage nécessaire).
En résidence secondaire : vous n'y résidez pas de manière principale. La location de courte durée est souvent soumise à un changement d'usage (autorisation de la mairie), une taxe additionnelle sur la taxe foncière, et des règles spécifiques à la commune.
5. Le changement d'usage
Le changement d'usage est la procédure qui transforme un logement d'habitation en meublé de tourisme pour une residence secondaire. La demande se fait en mairie. Elle peut être de droit (si la commune a défini des zones autorisées) ou sous conditions (si la commune exige une compensation). La procédure prend généralement entre 2 et 6 mois selon les communes.
6. Le régime fiscal en LCD
La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Micro-BIC : abattement de 50 % sur vos revenus bruts. Le seuil est de 77 700 € de revenus bruts en 2026 — contre 188 700 € avant la loi Le Meur. Une réduction enorme pour les propriétaires rentables.
BIC réel : déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, amortissement). Plus interessant si vos charges sont élevées ou si vos revenus depassent le seuil micro-BIC.
LMNP ou LMP : la location meublée non professionnelle (LMNP) impose des règles de recettes (moins de 23 000 €/an) et donne accès aux amortissements. La location meublée professionnelle (LMP) implique des seuils de recettes plus élevés et des obligations comptables lourdes.
7. Ce que la loi Le Meur a changé (novembre 2024)
La loi visant à sécuriser et réguler l'économie de l'hébergement touristique de courte durée a introduit plusieurs changements majeurs : réduction du seuil micro-BIC (de 188 700 € à 77 700 €), pouvoirs élargis pour les communes (quotas, zones d'exclusion, changement d'usage obligatoire), DPE obligatoire, transparence renforcée sur les revenus.
Cette loi a un impact direct sur la rentabilité de nombreux biens LCD en France. Avant de vous lancer, vérification des autorisations dans votre commune, analyse fiscale comparée et validation de la performance énergétiqu du bien sont indispensables.
