La location courte durée (LCD) en France n'est pas un droit automatique. Contrairement à une idée reçue, mettre son bien sur Airbnb ou Booking n'est pas libre tant que le nombre de nuits reste sous un certain seuil. Des obligations déclaratives, des contraintes fiscales et des règles d'urbanisme s'appliquent selon le type de bien, sa localisation et son usage.
Ce cadre se durcit depuis 2024. Entre la loi Le Meur de novembre 2024, la réduction des avantages fiscaux et les nouvelles obligations DPE, la LCD en 2026 exige plus de vigilance qu'il y a cinq ans.
📖 Sommaire
- 1. Ce qui est légal par défaut — la règle des 120 nuits
- 2. Les obligations déclaratives
- Numéro d'enregistrement en mairie
- Immatriculation SIRENE
- 3. Le DPE : diagnostic de performance énergétique obligatoire
- 4. Résidence principale vs résidence secondaire
- 5. Le changement d'usage
- 6. Le régime fiscal en LCD
- 7. Ce que la loi Le Meur a changé (novembre 2024)
1. Ce qui est légal par défaut — la règle des 120 nuits
En résidence principale, la location meublée de courte durée est autorisée sans autorisation préalable jusqu'à 120 nuits par an en France métropolitaine. C'est le régime de base défini par l'article L.324-1-1 du Code du tourisme. Au-delà de 120 nuits, vous exercez une activité commerciale et devez répondre à des obligations supplémentaires.
À Bordeaux, ce plafond est réduit à 90 nuits/an pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2026 — la règle la plus restrictive des grandes villes françaises. Voir les règles spécifiques à Bordeaux →
2. Les obligations déclaratives
Numéro d'enregistrement en mairie
Depuis 2023, toute commune de plus de 200 000 habitants doit mettre en place un registre des meublés de tourisme. Vous devez obtenir un numéro d'enregistrement en mairie, puis le transmettre à la plateforme avant toute mise en ligne.
L'amende en cas d'annonce sans numéro d'enregistrement : jusqu'à 10 000 € par annonce et par an.
Immatriculation SIRENE
Si vous louez plus de 120 nuits/an ou en résidence secondaire, vous devez vous immatriculer au répertoire SIRENE (INPI), obtenir un numéro SIRET et déclarer vos revenus comme loueur meublé non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
3. Le DPE : diagnostic de performance énergétique obligatoire
Depuis le 1er janvier 2023, les meublés de tourisme classés G ne peuvent plus être mis en location. Le calendrier de restriction progressive :
- Depuis 2023 : classe G interdite
- À partir de 2025 : classe F progressivement concernée
- À partir de 2034 : classe E concernée
Si votre bien change de classe DPE, vous devez réaliser les travaux nécessaires ou cesser la location.
4. Résidence principale vs résidence secondaire
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Plafond de nuits | 120 nuits/an (90 à Bordeaux) | Aucun plafond après autorisation |
| Changement d'usage | Non requis | Obligatoire |
| Compensation foncière | Non requise | Requise dans certaines communes |
| Numéro SIRET | Si > 120 nuits/an | Toujours obligatoire |
| Régime fiscal | BIC (micro ou réel) | BIC (micro ou réel) |
5. Le changement d'usage
Le changement d'usage transforme officiellement un logement d'habitation en meublé de tourisme pour une résidence secondaire. La demande se fait en mairie. Elle peut être de droit (si la commune a défini des zones autorisées) ou sous conditions (compensation foncière exigée). La procédure prend généralement entre 2 et 6 mois selon les communes.
À Bordeaux, la compensation foncière est quasi-systématique et représente un coût de 5 000 € à 20 000 € selon les quartiers. Guide complet sur le changement d'usage à Bordeaux →
6. Le régime fiscal en LCD
La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
| Régime | Condition d'accès | Avantage principal | À noter |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Revenus < 77 700 €/an | Simple : abattement de 50 % | Seuil réduit depuis la loi Le Meur (ex 188 700 €) |
| BIC réel | Sur option ou si dépassement du seuil | Déduction de toutes les charges + amortissement | Comptabilité obligatoire |
| LMNP | Revenus locatifs < 23 000 €/an ou représentant moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal | Accès aux amortissements ; obligations déclaratives allégées | Statut par défaut pour la majorité des propriétaires |
| LMP | Deux conditions cumulatives : revenus locatifs > 23 000 €/an ET revenus locatifs > 50 % des revenus professionnels globaux du foyer fiscal | Déficits déductibles du revenu global ; régime social des indépendants | Cotisations sociales dues ; imposition plus-values professionnelles à la sortie |
7. Ce que la loi Le Meur a changé (novembre 2024)
La loi visant à sécuriser et réguler l'économie de l'hébergement touristique de courte durée a introduit plusieurs changements majeurs :
- Réduction du seuil micro-BIC : de 188 700 € à 77 700 €/an
- Pouvoirs élargis pour les communes : quotas de LCD, zones d'exclusion, changement d'usage obligatoire
- DPE obligatoire pour tout meublé de tourisme mis en location
- Transparence renforcée : les plateformes transmettent vos revenus directement aux impôts
Cette loi a un impact direct sur la rentabilité des biens LCD. Avant de vous lancer : vérifiez les autorisations dans votre commune, faites une analyse fiscale comparée et validez la performance énergétique du bien. Règles spécifiques à Bordeaux Métropole →
