La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est l'une des charges fiscales que les propriétaires en LCD ignorent souvent jusqu'à recevoir leur premier avis d'imposition. Elle peut représenter plusieurs centaines d'euros par an selon la commune et la valeur locative du logement. Voici ce que vous devez savoir pour anticiper, déclarer correctement, et utiliser les exonérations disponibles.
Cet article présente des informations générales à titre éducatif. La fiscalité de la LCD évolue régulièrement. Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable spécialisé en LCD ou un conseiller fiscal.
📖 Sommaire
- Qui est assujetti à la CFE en LCD ?
- Comment se calcule la CFE ?
- La cotisation minimum
- Les exonérations disponibles
- Exonération de première année
- Exonération des petites surfaces ou faibles revenus
- Dégrèvement pour cessation d'activité
- Les démarches pratiques
- Déclaration initiale
- Paiement
- CFE vs autres charges fiscales LCD
Qui est assujetti à la CFE en LCD ?
La CFE frappe toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée de façon habituelle. En LCD, deux situations se présentent :
- Location meublée avec services (para-hôtelier) : si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier pendant le séjour, fourniture de linge, réception des clients), votre activité est assimilée à de l'hôtellerie et vous êtes assujetti à la CFE.
- Location meublée classique LMNP : l'assujettissement est moins tranché. La jurisprudence considère que la mise en location de façon habituelle et avec une intention lucrative peut constituer une activité professionnelle passible de la CFE — même en LMNP.
En pratique, les hôtes Airbnb qui louent régulièrement (plusieurs dizaines de nuits par an) sont généralement assujettis à la CFE. L'administration fiscale peut redresser en cas de non-déclaration.
Comment se calcule la CFE ?
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien loué (ou fraction du bien, si c'est une résidence principale partiellement louée). Elle est multipliée par le taux fixé par la commune.
Ce taux varie fortement selon les communes : à Bordeaux, il est supérieur à la moyenne nationale. Sur un appartement avec une valeur locative cadastrale de 800 € par an, la CFE peut représenter entre 200 € et 600 € selon les communes, avant dégrèvements.
La cotisation minimum
Si la CFE calculée est inférieure à un seuil défini par la commune, une cotisation minimum est appliquée. Cette cotisation minimum est fixée selon le chiffre d'affaires annuel de l'activité :
| CA annuel | Cotisation minimum (fourchette nationale) |
|---|---|
| Moins de 10 000 € | 227 € à 533 € |
| 10 001 € à 32 600 € | 227 € à 1 067 € |
| 32 601 € à 100 000 € | 227 € à 2 134 € |
Ces montants sont les fourchettes nationales — chaque commune fixe le sien dans ces limites.
Les exonérations disponibles
Exonération de première année
L'année de création de l'activité (première mise en location), vous êtes exonéré de CFE pour l'année entière. La déclaration doit être faite au plus tard le 31 décembre de l'année de démarrage via le formulaire Cerfa 11924 (déclaration initiale de CFE).
Exonération des petites surfaces ou faibles revenus
Certaines communes accordent des exonérations sur délibération pour des activités à faibles revenus. Renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).
Dégrèvement pour cessation d'activité
Si vous cessez la location en cours d'année, un dégrèvement prorata temporis peut être accordé sur demande.
Les démarches pratiques
Déclaration initiale
À la première mise en location, vous devez déposer une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C) auprès de votre SIE avant le 31 décembre de l'année de démarrage. Sans cette déclaration, l'administration peut évaluer d'office la base imposable.
Paiement
La CFE est due en décembre (ou en deux échéances si le montant dépasse 3 000 €). Elle est payable en ligne sur impots.gouv.fr dans l'espace professionnel.
Si vous louez partiellement votre résidence principale (par exemple une chambre, ou le logement entier moins de 90 nuits), l'assujettissement à la CFE dépend du caractère habituel et lucratif de l'activité. En dessous de certains seuils de revenus et de nuits, la CFE peut ne pas s'appliquer. Consultez un professionnel pour votre situation.
CFE vs autres charges fiscales LCD
| Charge | Base | Quand |
|---|---|---|
| CFE | Valeur locative cadastrale | Chaque année (décembre) |
| Impôt sur le revenu | Recettes nettes (BIC) | Chaque année (juin) |
| Cotisations sociales | Bénéfice LMNP | Si seuil LMP dépassé |
| Taxe de séjour | Nuitées voyageurs | Collectée et reversée à la commune |
Pour une vision complète de la fiscalité LCD, l'article sur le choix entre micro-BIC et BIC réel détaille les régimes d'imposition et leurs impacts sur la rentabilité nette.
Pour calculer la rentabilité nette de votre logement en intégrant ces charges, le simulateur de revenus LCD Bordeaux permet de projeter les revenus avant et après charges.
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