La location courte durée est encadrée par un corpus réglementaire qui s'est densifié ces dernières années — et Bordeaux Métropole ne fait pas exception. Enregistrement obligatoire, limite des 90 nuits à Bordeaux, taxe de séjour, changement d'usage... Voici un tour d'horizon complet des règles applicables en 2025, rédigé sans jargon juridique inutile.
📖 Sommaire
- L'enregistrement en mairie : obligatoire dès le premier jour
- La règle des 90 nuits pour les résidences principales à Bordeaux
- Changement d'usage pour les résidences secondaires
- La taxe de séjour : qui la collecte, comment
- Assurance et responsabilité : ne pas négliger la couverture
- Copropriété : vérifier le règlement avant tout
L'enregistrement en mairie : obligatoire dès le premier jour
Depuis la loi ELAN de 2018, toute mise en location courte durée d'une résidence principale doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la mairie. À Bordeaux, cette déclaration s'effectue en ligne sur le portail de la Ville et vous attribue un numéro d'enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces Airbnb et Booking.com.
Sans ce numéro affiché, les plateformes peuvent bloquer votre annonce et la mairie peut prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 €.
La règle des 90 nuits pour les résidences principales à Bordeaux
Si vous louez votre résidence principale (le logement où vous habitez plus de 8 mois par an), la durée totale de location est légalement plafonnée à 90 nuits par an à Bordeaux. La loi nationale fixe un plafond de 120 nuits, mais la Ville de Bordeaux a abaissé ce seuil à 90 nuits par délibération du conseil municipal de juillet 2025, entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Airbnb bloque automatiquement les réservations au-delà de ce seuil pour les annonces enregistrées.
Si votre bien est une résidence secondaire (vous n'y habitez pas principalement), la limite des 90 nuits ne s'applique pas. En revanche, un changement d'usage est obligatoire dans certaines communes de la métropole.
Changement d'usage pour les résidences secondaires
À Bordeaux (commune >200 000 hab.), louer une résidence secondaire en LCD de manière régulière requiert une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie. Ce régime d'autorisation peut être soumis à compensation : pour chaque m² retiré du parc locatif long terme, une surface équivalente doit être transformée en logement dans la même commune.
Les communes de Mérignac, Pessac et Mériadeck appliquent des règles spécifiques — renseignez-vous auprès de votre mairie de rattachement avant toute mise en location.
La taxe de séjour : qui la collecte, comment
Les plateformes (Airbnb, Booking.com) collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour pour les locations passant par leurs services. En 2025, le taux applicable à Bordeaux est de 5% du prix hors taxe par nuit et par personne, avec un plancher de 0,70 € et un plafond de 4,20 € par nuit/personne.
Si vous utilisez plusieurs canaux de distribution (dont des canaux directs), vous devez reverser la taxe manuellement pour les réservations hors plateforme.
Assurance et responsabilité : ne pas négliger la couverture
Deux points d'attention côté assurance. L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire pour tout propriétaire bailleur — elle reste à votre charge et doit être souscrite indépendamment. L'assurance LCD, elle, couvre les risques spécifiques aux séjours courte durée (dégâts voyageurs, litiges, nuisibles...). Votre assurance habitation classique ne couvre généralement pas ces risques. Chez Bordeluche, nous incluons la couverture Passpass Cover dans notre commission : Bordeluche souscrit et gère pour votre compte, avec une franchise de 30 € par sinistre. Si vous n'êtes pas accompagné, deux options : activer AirCover (garantie hôte Airbnb, jusqu'à 3M€ sur dommages matériels), ou souscrire une assurance LCD dédiée.
Copropriété : vérifier le règlement avant tout
Si votre bien est en copropriété, le règlement de copropriété peut explicitement interdire la location touristique ou la soumettre à accord de l'assemblée générale. Une clause d'habitation bourgeoise peut suffire à bloquer la LCD. Consultez le règlement ou demandez l'avis du syndic avant de publier votre annonce.
La réglementation LCD est en constante évolution — plusieurs projets de loi sont en discussion au niveau national pour 2025-2026. Chez Bordeluche, nous assurons une veille réglementaire continue pour l'ensemble de notre portefeuille. C'est une des choses qui sont incluses dans nos 25%.
