Depuis le 1er janvier 2026, les propriétaires bordelais qui louent leur résidence principale sur Airbnb ou Booking.com vivent sous un nouveau plafond : 90 nuits par an au lieu des 120 nuits nationales. Un changement voté par la Ville de Bordeaux en juillet 2025, dans le sillage de la loi Le Meur de novembre 2024, qui donne désormais aux communes le pouvoir d'abaisser ce seuil. Ce que cela implique concrètement — et comment ne pas le dépasser par inadvertance.
📖 Sommaire
- Pourquoi Bordeaux a réduit le plafond à 90 nuits ?
- Ce que dit la règle des 90 nuits en pratique
- Bordeaux vs les communes voisines : une carte à deux vitesses
- Résidence secondaire : la règle des 90 nuits ne s'applique pas
- Numéro d'enregistrement national : obligatoire dès le 20 mai 2026
- Comment gérer son calendrier pour ne pas dépasser le plafond
- En résumé : ce qui change, ce qui reste pareil
Pourquoi Bordeaux a réduit le plafond à 90 nuits ?
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a introduit un mécanisme inédit : les communes peuvent désormais abaisser le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 nuits par an, sans avoir besoin de passer par un décret national. Bordeaux a été l'une des premières grandes villes à activer ce levier, lors d'un vote municipal en juillet 2025.
L'objectif affiché : freiner la conversion de logements résidentiels en Airbnb permanents, dans un marché locatif bordelais sous tension depuis plusieurs années. La ville estime que réduire le plafond de 25 % permettra de remettre sur le marché plusieurs centaines de logements.
Ce que dit la règle des 90 nuits en pratique
Le plafond s'applique uniquement à votre résidence principale — c'est-à-dire le logement dans lequel vous habitez au moins 8 mois par an. Au-delà de 90 nuits de location par année civile (du 1er janvier au 31 décembre), vous devez cesser les locations jusqu'au 1er janvier suivant.
Le dépassement expose à des sanctions administratives pouvant aller jusqu'à 50 000 € d'amende, ainsi qu'à la fermeture administrative temporaire du logement. Airbnb et Booking sont tenus par la loi de bloquer les réservations une fois le plafond atteint — mais uniquement si votre numéro d'enregistrement est renseigné dans l'annonce.
Bordeaux vs les communes voisines : une carte à deux vitesses
Toutes les communes de Bordeaux Métropole n'ont pas suivi le mouvement. Le plafond varie selon la commune de votre bien :
- Bordeaux (et certains arrondissements) : 90 nuits/an depuis le 1er janvier 2026
- Bègles, Mérignac, Pessac, Talence, Gradignan : restent à 120 nuits/an (plafond national)
- Mérignac Aéroport : zone à fort taux d'occupation, surveillance renforcée annoncée pour 2026
- Communes rurales (Léognan, Martillac…) : aucun plafond communal, 120 nuits nationales
Ce différentiel crée une asymétrie intéressante pour les investisseurs : un T2 à Bègles, à 10 minutes de tram du centre, peut tourner 120 nuits sans contrainte là où un T2 dans les Chartrons est limité à 90. À revenu par nuit égal, l'écart de revenus annuels peut atteindre 15 à 20 %.
Résidence secondaire : la règle des 90 nuits ne s'applique pas
Si votre appartement n'est pas votre résidence principale — c'est-à-dire s'il fait l'objet d'une autorisation de changement d'usage (souvent requise dans les zones tendues comme Bordeaux) — le plafond de 90 nuits ne vous concerne pas. Vous pouvez louer 365 jours par an, sous réserve de respecter les autres obligations réglementaires.
Pour tout comprendre sur le changement d'usage et les obligations d'enregistrement, consultez notre guide complet : Réglementation LCD à Bordeaux Métropole.
Numéro d'enregistrement national : obligatoire dès le 20 mai 2026
La loi Le Meur introduit également un numéro d'enregistrement national unique, distinct du numéro de déclaration en mairie déjà obligatoire à Bordeaux. Ce nouveau numéro sera délivré par le téléservice national prévu à cet effet et devra figurer sur toutes vos annonces à compter du 20 mai 2026.
Sans ce numéro, les plateformes devront suspendre vos annonces à partir de cette date. C'est différent du numéro de déclaration en mairie (formulaire CERFA 14004*04) que vous avez peut-être déjà — les deux seront requis en parallèle.
Comment gérer son calendrier pour ne pas dépasser le plafond
La gestion du plafond de 90 nuits semble simple en théorie, mais elle exige une vigilance permanente, surtout en haute saison bordelaise (mai à octobre) qui concentre la majorité des réservations. Voici les bonnes pratiques :
- Tenir un compteur mensuel des nuits réservées dès janvier, pas seulement en fin d'année
- Paramétrer une alerte à 70 nuits pour anticiper la fermeture et ajuster vos tarifs à la hausse
- Fermer volontairement le calendrier sur les périodes creuses (janvier-février, novembre) pour préserver le quota pour la haute saison
- Vérifier que votre PMS (PriceLabs, Lodgify, Hostfully…) décompte bien les nuits correctement
Chez Bordeluche, nous gérons ce calendrier pour nos propriétaires en temps réel. Dès que le compteur atteint 80 nuits, nous bloquons automatiquement les nouvelles réservations et ajustons la stratégie tarifaire sur les nuits restantes pour maximiser le revenu résiduel.
En résumé : ce qui change, ce qui reste pareil
- Résidence principale à Bordeaux : 90 nuits/an max depuis le 1er janvier 2026
- Résidence principale hors Bordeaux (Bègles, Mérignac…) : 120 nuits/an
- Résidence secondaire avec changement d'usage : aucun plafond
- Numéro d'enregistrement national : obligatoire sur les annonces dès le 20 mai 2026
- DPE : obligatoire pour les nouvelles locations meublées de tourisme depuis 2025
Ces changements s'inscrivent dans une refonte plus large du cadre fiscal et réglementaire de la LCD. Si vous n'avez pas encore lu notre analyse complète de la loi Le Meur et ses impacts sur la fiscalité, c'est la lecture complémentaire indispensable à cet article.
