C'est la question que tout propriétaire bordelais finit par se poser : louer à la nuit sur Airbnb ou signer un bail classique ? Les deux options ont leurs partisans. Cet article ne prend pas parti — il compare les chiffres réels sur trois typologies de biens, avec toutes les charges incluses, pour vous aider à décider avec des données plutôt qu'avec des intuitions.
Les hypothèses utilisées sont celles de Bordeaux Métropole en 2026 : données de notre portefeuille pour la LCD, données de marché locatif pour la LLD. Elles sont conservatrices — un opérateur performant peut faire mieux en LCD, un locataire défaillant peut faire pire en LLD.
📖 Sommaire
- Méthodologie et hypothèses
- Simulation T1 — 30 m² (Saint-Michel, Victoire, Capucins)
- Simulation T2 — 50 m² (Chartrons, Caudéran, Mériadeck)
- Simulation T3 — 70 m² (périphérie : Bègles, Talence, Mérignac)
- Les risques honnêtes de chaque option
- Risques LCD
- Risques LLD
- Pour qui est vraiment faite la LCD à Bordeaux ?
Méthodologie et hypothèses
Pour chaque simulation, nous calculons le revenu net annuel disponible — c'est-à-dire ce qui reste dans votre poche après toutes les charges, avant impôts. Pour comparer les deux options sur une même base, nous utilisons le régime BIC réel en LCD et la déduction des charges réelles en LLD nue.
Hypothèses LCD :
- Taux d'occupation annuel : 78 % (conservateur — notre moyenne portefeuille est 82 %)
- Commission conciergerie : 25 % du revenu brut (Bordeluche)
- Charges fixes LCD : assurance PNO spécifique LCD, taxe de séjour, frais plateforme (3 %), consommables, linge
- Charges variables : ménage et petites maintenances inclus dans la commission
Hypothèses LLD :
- Loyer marché Bordeaux 2026 (source : données SeLoger / PAP mars 2026)
- Vacance locative : 1 mois/an (soit 8,3 %)
- Charges non récupérables : taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion agence (8 %), provision impayés (1 %)
- Travaux de remise en état : 1 500 € tous les 5 ans, soit 300 €/an
Simulation T1 — 30 m² (Saint-Michel, Victoire, Capucins)
En location courte durée :
- Prix moyen par nuit : 75 € (basse saison) à 110 € (haute saison) → moyenne pondérée : 88 €/nuit
- Nuits louées : 285 nuits/an (78 % × 365)
- Revenu brut annuel : 25 080 €
- Commission conciergerie 25 % : − 6 270 €
- Charges fixes annuelles (assurance, taxe séjour, plateforme, consommables) : − 2 400 €
- Revenu net LCD : ~16 410 €/an soit 1 368 €/mois
En location longue durée :
- Loyer marché T1 Bordeaux centre : 650 €/mois
- Vacance locative 1 mois : − 650 €
- Charges non récupérables + gestion + provision : − 1 900 €/an
- Revenu net LLD : ~5 550 €/an soit 463 €/mois
Simulation T2 — 50 m² (Chartrons, Caudéran, Mériadeck)
En location courte durée :
- Prix moyen par nuit : 95 € (basse saison) à 145 € (haute saison) → moyenne pondérée : 115 €/nuit
- Nuits louées : 285 nuits/an
- Revenu brut annuel : 32 775 €
- Commission conciergerie 25 % : − 8 194 €
- Charges fixes annuelles : − 3 100 €
- Revenu net LCD : ~21 481 €/an soit 1 790 €/mois
En location longue durée :
- Loyer marché T2 Bordeaux : 950 €/mois
- Vacance locative 1 mois : − 950 €
- Charges non récupérables + gestion + provision : − 2 600 €/an
- Revenu net LLD : ~7 850 €/an soit 654 €/mois
Simulation T3 — 70 m² (périphérie : Bègles, Talence, Mérignac)
Le T3 est le cas où la comparaison devient plus nuancée. La LCD reste gagnante, mais l'écart se réduit. Les voyageurs en famille ou groupes payent bien, mais ils sont moins nombreux que les couples sur T2, et les nuits creuses pèsent davantage.
En location courte durée :
- Prix moyen par nuit : 125 € (basse saison) à 185 € (haute saison) → moyenne pondérée : 148 €/nuit
- Taux occupation légèrement inférieur : 72 % → 263 nuits/an
- Revenu brut annuel : 38 924 €
- Commission conciergerie 25 % : − 9 731 €
- Charges fixes annuelles (plus élevées : plus grand logement) : − 4 200 €
- Revenu net LCD : ~25 000 €/an soit 2 083 €/mois
En location longue durée :
- Loyer marché T3 périphérie Bordeaux : 1 150 €/mois
- Vacance locative 1 mois : − 1 150 €
- Charges non récupérables + gestion + provision : − 3 000 €/an
- Revenu net LLD : ~9 650 €/an soit 804 €/mois
Les risques honnêtes de chaque option
Risques LCD
- Saisonnalité : revenus concentrés sur mai-octobre — attention à la trésorerie en hiver
- Évolution réglementaire : plafonds de nuits, DPE, enregistrement — le cadre peut se durcir
- Dépendance aux plateformes : modification des algorithmes ou des conditions peut impacter le taux d'occupation
- Usure du logement : rythme de rotation plus élevé qu'en LLD
Risques LLD
- Impayés : procédure d'expulsion longue (18-24 mois en France) même avec garantie Visale
- Dégradations en fin de bail : recours limité si le locataire est insolvable
- Loyer bloqué pendant toute la durée du bail (indice IRL) — inflation non répercutable
- Vacance locative difficile à anticiper dans un marché tendu (paradoxalement : un logement bien placé peut mettre du temps à trouver le bon profil)
Pour qui est vraiment faite la LCD à Bordeaux ?
La location courte durée est pertinente si :
- Votre bien est dans une zone à forte demande touristique ou d'affaires (centre, Chartrons, Mérignac Aéroport)
- Vous êtes prêt à déléguer entièrement la gestion à un opérateur fiable
- Votre bien est propre, bien équipé, et photographiable (c'est la base)
- Vous avez besoin de flexibilité — pouvoir récupérer le logement pour usage personnel, vente, etc.
La location longue durée peut être préférable si :
- Vous ne voulez aucune gestion opérationnelle, même déléguée
- Votre bien est un T3+ en zone périphérique avec peu de demande touristique
- Vous avez besoin d'un revenu régulier mensuel prévisible (financement, retraite)
- Le changement d'usage ou les démarches réglementaires sont trop complexes pour votre situation
Ces simulations sont des estimations basées sur des données de marché — votre bien a ses propres caractéristiques. Pour une estimation personnalisée de votre appartement bordelais, consultez notre simulateur de revenus, ou contactez-nous directement pour un rendez-vous d'évaluation gratuit.
