Location courte durée (LCD) ou location longue durée (LLD) ? La question est simple, la réponse est plus nuancée qu'on ne le dit souvent. Derrière le discours « la LCD rapporte 2 à 3 fois plus » se cachent des charges, du temps de gestion et des risques que peu de propriétaires prennent en compte.
Voici une comparaison chiffrée et qualitative pour vous aider à décider en connaissance de cause — en partant d'un bien réel bordelais.
📖 Sommaire
1. Les revenus : la LCD gagne, mais de combien ?
Hypothèses de départ : T2 de 50 m² dans Bordeaux Métropole, valeur 220 000 €, apport 50 000 €, crédit 170 000 € sur 20 ans à 3,8 %.
| Scénario | Revenu brut mensuel | Charges (crédit, copro, taxe foncière) | Net sur compte |
|---|---|---|---|
| Location longue durée | 950 €/mois | ~1 200 €/mois | −250 €/mois |
| LCD auto-gérée | 1 600 €/mois | ~1 300 €/mois (+ 3 % frais plateforme) | +252 €/mois |
| LCD avec Bordeluche | 2 100 €/mois brut (optimisation tarifaire + 80 % d'occupation) | Commission 25 % (525 €) + ~1 200 € charges | +375 €/mois |
Ces chiffres sont indicatifs et dépendent du positionnement, de la saisonnalité et de la gestion. La différence entre LCD auto-gérée et LCD avec Bordeluche s'explique par l'optimisation tarifaire dynamique et un taux d'occupation supérieur (80 % vs 60–65 % en auto-géré).
Ce que ces chiffres ne disent pas : le revenu LCD n'est pas constant. Il varie selon la saisonnalité, la vacance et les charges exceptionnelles. En LCD auto-gérée, la différence entre un propriétaire réactif et un propriétaire passif peut représenter 30 à 40 % de revenus en moins.
2. Le temps de gestion : facteur le plus sous-estimé
| Scénario | Temps de gestion estimé | Nature des tâches |
|---|---|---|
| Location longue durée | 1 à 2 h/mois | Quittances, intervention ponctuelle, état des lieux annuel |
| LCD auto-gérée | 10 à 15 h/semaine | Messages voyageurs, check-in/out, ménage, maintenance, optimisation annonce |
| LCD avec Bordeluche | < 1 h/semaine | Validation mensuelle des revenus, décisions exceptionnelles |
3. Les charges : ce qui change entre LCD et LLD
Charges communes : crédit immobilier, charges de copropriété, taxe foncière, assurance habitation, énergie.
Charges spécifiques LCD : commission conciergerie (20 à 25 %), ménage entre chaque voyageur (40 à 80 € par passage), frais de plateforme (3 % à 15,5 %), maintenance plus fréquente, équipement et consommables, IFER (~200 €/an).
Charges spécifiques LLD : vacance locative (entre deux locataires), frais d'agence (5 à 8 %), risque impayés (procédure 6 à 12 mois), potentiel de dégradations plus importantes.
4. Le cadre fiscal : des différences importantes
LCD : régime LMNP. Micro-BIC (abattement 50 %, plafond 77 700 €/an de revenus bruts en 2026) ou BIC réel (déduction de toutes les charges + amortissement du bien sur 30 ans). Le BIC réel est souvent plus avantageux dès que les revenus dépassent 20 000 €/an.
LLD : régime foncier. Micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel. La différence clé : en LCD on peut amortir le bien, en LLD non. Sur un horizon de 10 ans, cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros d'imposition en moins.
5. Qui doit choisir quoi ?
La LCD est faite pour vous si :
- vous cherchez à optimiser un bien que vous n'habitez pas
- vous disposez d'une conciergerie pour déléguer
- votre bien est dans une zone à forte demande touristique ou d'affaires
- vous pouvez investir dans la décoration et les photos professionnelles
- vous êtes à l'aise avec un revenu variable mensuel
La LLD est faite pour vous si :
- vous privilégiez la tranquillité et un revenu prévisible
- votre bien est dans une zone à faible demande touristique
- vous êtes en zone tendue où la LCD est très limitée (90 nuits/an à Bordeaux centre)
- vous ne souhaitez pas investir dans la mise en valeur du bien
6. L'option hybride : LMLM
Une troisième option existe : la location meublée longue durée (LMLM, bail 1 an minimum pour meublé). Elle offre une fiscalité LMNP avec des revenus plus stables et moins de rotation. À envisager si vous hésitez ou si la LCD est trop contrainte réglementairement dans votre commune.
Conclusion : pas de réponse universelle
La LCD génère en général un revenu net plus élevé qu'une LLD sur un bien bien positionné à Bordeaux. Mais ce revenu supplémentaire a un coût : en temps (si auto-géré), en charges opérationnelles, et en variabilité. La question n'est pas « LCD ou LLD » — c'est « quelle configuration pour mon bien, ma situation, et mes objectifs ? »
Pour aller plus loin, consultez l'état du marché LCD à Bordeaux en 2026 et notre quel régime fiscal choisir pour votre LCD.
